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每经记者|陈梦妤 每经编辑|魏文艺
2025年末的北京楼市分外热闹。
12月25日 ，北京土拍收官 ，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40%；12月24日 ，北京发布楼市新政 ，继续优化限购相关政策；12月22日，中海地产启动全新高端产品系安澜北京，这正是其在3月18日以总价75.02亿元、楼面价约10.23万元/平方米 、溢价率27.93%竞得的北京单价“地王 ”地块 。
“今年业绩基本撞线 ，完成率在95%左右 ，实现了年初的既定目标 。”招商蛇口北京公司有关人士向《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者 ”）表示。
中指研究院数据显示，2025年截至目前 ，北京豪宅（套均总价1500万元以上 ，下同）市场累计供应6240套，远超2024年全年的供应规模 。中指研究院高级分析师范诒杰向每经记者分析指出 ，今年北京核心地块的供应推动了豪宅供应规模大幅增长；成交活跃度较高 ，对新房市场形成支撑；整体成交均价有所下跌，但总价在1500万至2000万元区间的产品市场支撑力更强 。
北京某项目样板间 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
作为北京住宅史上首宗楼面价突破10万元/平方米的地块 ，安澜北京当时的拿地成本已逼近周边在售项目的房价。也正因为如此 ，中海地产对该项目寄予厚望，从拿地到产品正式发布 ，前后足足投入了9个月的时间。
12月22日 ，中海地产在国家会议中心举行发布会，启动全新高端产品系安澜北京 。中国海外发展助理总裁付熙嵬 、投拓总监张欣，中海地产北京公司总经理倪健刚 ，以及福布斯中国研究院院长钱厚琳等均现身发布会为项目站台 。用北京公司副总经理刘磊的话说 ，安澜北京的项目方案来来回回经历了很多次修改，“这很不中海 ”。
相比之下 ，两个月前 ，中海地产联合体在上海以总价439.5亿元拿下徐汇滨江全国“地王”，项目案名为安澜上海 ，12月19日就已完成首轮认筹 。
从北京市住建委的信息来看 ，安澜北京此次获准预售15栋楼，共计268套房源 ，价格区间15.4万—18.0万元/平方米 ，洋房主力户型为210平方米、275平方米、310平方米四居，总价约3000万元起 。
在发布会现场 ，就有购房者向每经记者表示 ，第一时间拍下户型图发给家人，已对比过周边数个项目，对安澜北京275平方米户型有意向 ，“但今年的选择很多 ，因此不急于出手 ”。
事实上，安澜北京周边云集了多个高端热门新盘 ，竞争激烈 。比如圆明天颂项目 ，2021年开盘价11.5万元/平方米，目前二手房挂牌均价已达到17.6万元/平方米；臻云项目在售均价约13.9万元/平方米 ，总价约1600万元起 ，北京市住建委官网（网签均价出处，下同）显示其网签均价为12.36万元/平方米；建发海晏在售均价约13.6万元/平方米 ，总价约2300万元起 ，网签均价约13.6万元/平方米 。
建发海晏网签情况 图片来源：北京市住建委官网
臻云网签情况 图片来源：北京市住建委官网
而在朝阳区朝青板块，截至目前 ，紫京宸园在售均价约11万元/平方米 ，首批预售房源网签均价约9.80万元/平方米；璞樾在售均价约10.5万元/平方米，首批预售房源网签均价约9.98万元/平方米。在此之前，“选紫京宸园还是选璞樾 ”早已是区域改善市场的重要话题 。围绕开盘 、蓄客 、价格战等 ，房产博主们收割了一波波流量 ，也间接推高了项目热度 。
紫京宸园网签情况 图片来源：北京市住建委官网
璞樾网签情况 图片来源：北京市住建委官网
今年4月28日，中建智地、中国金茂 、越秀地产和朝阳城发联合体以总价126亿元拿下北京市朝阳区黄杉木店组合地块 ，其中住宅部分成交楼面价约5.45万元/平方米 ，刷新近两年朝阳区宅地楼面价纪录。据《每日经济新闻》此前报道，11月12日 ，中建智地与越秀地产爆发冲突 ，前者举报称璞樾项目存在首开不合理定价 、续销期间恶意竞争导致客户流失到板块外竞品等行为 。11月16日晚间，股东各方达成和解 。不过 ，这暴露出的则是背后竞争激烈的区域市场。
与此同时 ，黄杉木店地块周边的保利朝观天珺在售均价为8.7万元/平方米，金茂满曜在售均价为8万元/平方米；距该地块稍远些、城市界面更好但客群有重合的中海万吉玖序 ，在售均价为12.5万元/平方米。
中指研究院数据显示 ，截至12月21日，北京套均总价1500万元以上豪宅市场累计成交2851套，同比增长10.6%；豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4% ，较2024年同期提升1.4个百分点 。
“其实对于竞品 ，从拿地到营销策略 、推盘节奏，甚至细到案场的价格变化 ，我们都会认真关注 。”有头部开发商人士向每经记者透露。
北京某项目营销中心 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
合硕机构首席分析师郭毅在接受每经记者采访时指出 ，今年北京豪宅市场呈现出两个特点：一是购房者更追求物理空间与精神需求的深度结合；二是与以往单纯强调奢华不同，今年的豪宅更注重从居住本质出发 ，洞察用户需求 ，围绕生活方式进行产品优化 。
在购房决策方面，从客户需求看 ，地段还是第一位的 。这两年的市场供地和新房供应 ，已经很难称得上哪个片区存在稀缺性了。大家在买房子的考量上，核心是地段的适配性 ，以及地块周边的教育 、商业、医疗等 。“现在大家买房投资的意愿没有那么强 ，更多的还是用于自住 。就算是贵一些的房子，其实更多的也还是以自住需求为主要置业动力。 ”郭毅认为 。
郭毅向每经记者表示，过去大家在买豪宅的时候 ，可能还可以接受一些小瑕疵 ，但现在要的是一个全方位 、优秀无短板的豪宅，对细节敏感度提升 。比如关注户型功能空间 、室内装修、社区公共部分（大门/园林/会所/车库品质） 、科技系统等。
招商蛇口北京公司有关人士举例道：“招商玺是我们在北京最好的项目 ，购买228平方米和266平方米户型的基本是私营企业主 ，或是金融行业从业者 。他们把房子看作是一种资产配置，做资金避险 ，受周期和其他因素的影响相对较小 。 ”
“除了资产配置 ，自住是另一个核心诉求。招商玺项目内有约5000平方米会所，这个规模在北方市场较为罕见。对于这类业主来说 ，产品品质 、装修配置、服务的周到性 ，往往是他们做决策的关键 。”
上述招商蛇口北京公司人士续称：“其实豪宅业主群体的决策周期较短，一旦看上某个产品 ，会很快做出决定 。他们更倾向于在自己熟悉的区域或坚定看好的区域范围内选择。与刚需和刚改客群不同 ，这一群体对价格、折扣优惠及赠送面积等因素的关注度较低，对其决策影响较小 。 ”
北京某项目样板间 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
在市场分化严重的情况下，豪宅市场依然保持着自己的销售节奏 。
前述头部开发商人士就表示 ，北京的豪宅项目其实并不那么追求流速 ，反而一直有自己的调性，整体价格变动不大 ，不会随着市场下行而出现降价行为。
对于2026年的趋势 ，范诒杰向每经记者分析指出，一是供应延续高规模 ，二是产品力全方位竞争 。
“2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平 ，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市，如中建智地太阳宫项目 、北京城建祈年大街项目 、保利半壁店项目、海开上地项目 、海淀朱房二期项目 、懋源松榆里项目等 。叠加2025年高供应量 ，未来库存去化存在较大压力。 ”范诒杰说 。
另一方面 ，在供应保持高水平但需求有限情况下，开发商将更注重产品创新 ，智能化、生态化 、低密度设计将成为主流 ，服务配套也将成为核心竞争力 。
“海淀的功德寺 、上地、朱房，朝阳的太阳宫 、永安里，丰台的丽泽商务区 、分钟寺 ，顺义中央别墅区等板块 ，因土地资源稀缺、规划利好和配套成熟，将成为供应和需求的集中地。产品方面 ，大平层 、别墅 ，具备顶尖产品力和独特资源（如优质学区 、稀缺景观）以及过硬的产品力和物业服务的项目，因极强的资产保值属性 ，将继续受到高净值人群追捧 。”范诒杰说：“大多数缺乏鲜明特色、同质化严重的普通豪宅项目 ，可能面临较大去化压力 。”
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